Felleskostnader i borettslag og sameie

Av Penger.org-redaksjonen · Oppdatert juni 2026

Felleskostnader er den faste månedlige summen du betaler til borettslaget eller sameiet for å dekke felles utgifter – som vedlikehold, forsikring, vaktmester og ofte nedbetaling av lag­ets fellesgjeld.

Når du kjøper leilighet, kommer felleskostnadene i tillegg til boliglånet. To leiligheter med samme pris kan ha svært ulike felleskostnader, og det påvirker hvor mye du faktisk har å rutte med hver måned. Derfor er det viktig å forstå hva summen egentlig dekker.

I et borettslag inkluderer felleskostnadene ofte din andel av lagets fellesgjeld. I et eierseksjonssameie er det vanligere at hver eier har sitt eget lån, og at felleskostnadene kun dekker drift. Det er en viktig forskjell å kjenne til.

Denne guiden forklarer hva felleskostnader dekker, hvorfor de varierer, og hva du bør sjekke før du legger inn bud. Skal du kjøpe, bør du også lese om hva det koster å bo og om dokumentavgift ved boligkjøp.

Hva dekker felleskostnadene egentlig?

Innholdet varierer fra lag til lag, men disse postene er vanlige:

• Vedlikehold av fellesarealer – tak, fasade, trappeoppganger, heis
• Bygningsforsikring – dekker selve bygget (ikke ditt innbo)
• Kommunale avgifter – vann, avløp, renovasjon (ofte)
• Vaktmester, renhold og snømåking
• Strøm i fellesarealer
• Avsetning til fremtidig vedlikehold
• Nedbetaling av fellesgjeld (særlig i borettslag)

Noen lag inkluderer også oppvarming, varmtvann, TV og bredbånd i felleskostnadene. Sjekk alltid hva som er med, slik at du sammenligner riktig. Husk at bygningsforsikringen ikke dekker tingene dine – du trenger fortsatt egen innboforsikring.

Hva er forskjellen på borettslag og sameie?

Forskjellen påvirker både felleskostnadene og hvordan du finansierer kjøpet.

I borettslag er det viktig å se på både kjøpesum (innskudd) og fellesgjeld – summen er den reelle prisen. Les mer om dette i guiden om å leie eller eie bolig.

Hvorfor varierer felleskostnadene så mye?

De viktigste årsakene er:

• Fellesgjeld: Høy fellesgjeld gir høye felleskostnader, men lavere kjøpesum.
• Hva som er inkludert: Lag med strøm, varme og bredbånd inkludert har naturlig nok høyere sum.
• Byggets alder og standard: Eldre bygg krever mer vedlikehold.
• Heis og fellesfasiliteter: Heis, garasje og fellesarealer koster å drifte.

Når renten endrer seg, merkes det i lag med fellesgjeld. Det henger sammen med boliglånsrenten generelt, som igjen styres av styringsrenten fra Norges Bank.

Hva bør du sjekke før du kjøper?

Be alltid om dokumentasjon før du legger inn bud:

• Hvor stor er fellesgjelden, og hvordan utvikler den seg?
• Hva er inkludert i felleskostnadene?
• Er det planlagte vedlikeholdsprosjekter (kan gi økte kostnader)?
• Har laget sunn økonomi og avsetninger?
• Er det avdragsfrihet på fellesgjelden nå (kan øke kostnaden senere)?

Regn felleskostnadene inn i et realistisk månedsbudsjett. Bruk gjerne guiden til å lage et budsjett og en budsjettkalkulator for å se hva du faktisk har råd til.

Ofte stilte spørsmål

Dekker felleskostnadene boliglånet mitt?

Nei. Felleskostnadene dekker felles utgifter og eventuelt lagets fellesgjeld. Ditt eget boliglån betaler du i tillegg, direkte til banken din.

Er lave felleskostnader alltid bra?

Ikke nødvendigvis. Veldig lave felleskostnader kan bety at laget sparer for lite til vedlikehold, noe som kan føre til kraftige økninger eller dyre lån senere. Sunn økonomi er viktigere enn lavest mulig sum.

Kan felleskostnadene øke?

Ja. De justeres av styret eller årsmøtet, blant annet ved økte priser, vedlikehold eller endret rente på fellesgjeld. Avdragsfrihet som opphører kan også gi en hopp i kostnaden.

Inkluderer felleskostnadene forsikring?

De inkluderer normalt bygningsforsikring, men ikke innboet ditt. Du må ha egen innboforsikring for å dekke møbler, elektronikk og verdisaker.

Hva er typiske felleskostnader per måned?

Det finnes ikke én fasit, men noen grove holdepunkter hjelper deg å vurdere om en leilighet ligger høyt eller lavt. For en vanlig leilighet uten mye fellesgjeld og uten strøm og varme inkludert, ligger felleskostnadene ofte et sted mellom 2 000 og 5 000 kroner i måneden. Inkluderer laget oppvarming, varmtvann, bredbånd og TV – og særlig hvis det er fellesgjeld med renter og avdrag – kan summen fort passere 6 000–10 000 kroner.

Nøkkelen er å regne om summen til hva du faktisk får for pengene. To leiligheter med 3 000 kroner i felleskostnader kan være vidt forskjellige: i den ene dekker beløpet bare drift, i den andre er strøm og varme inkludert. Spør alltid om en spesifisert oversikt slik at du sammenligner epler med epler.

Hvordan påvirker fellesgjelden den reelle prisen?

I borettslag er fellesgjeld den vanligste kilden til forvirring. Prisantydningen du ser i annonsen er som regel bare innskuddet – din andel av lagets samlede gjeld kommer i tillegg. To leiligheter kan ha lik prisantydning, men svært ulik totalpris når fellesgjelden legges på.

Et eksempel: en leilighet med 2 000 000 kroner i innskudd og 800 000 kroner i fellesgjeld koster i realiteten 2 800 000 kroner. Fellesgjelden betjener du gjennom felleskostnadene, akkurat som et eget lån – og den følger renteutviklingen. Stiger renten, øker felleskostnadene. Dette er forklart nærmere i guiden om fellesgjeld og IN-ordning i borettslag.

Mange lag tilbyr en såkalt IN-ordning (individuell nedbetaling av fellesgjeld), som lar deg betale ned din andel raskere og dermed kutte den løpende kostnaden. Lurer du på om du heller bør eie selv, kan det være verdt å lese om hvor mye boligen bør koste etter inntekt før du bestemmer deg.

Kan du trekke noe av felleskostnadene fra på skatten?

Selve felleskostnadene gir ikke fradrag, men renter på fellesgjeld gjør det. I borettslag fyller laget normalt ut din andel av rentene på fellesgjelden i skattemeldingen, slik at du får rentefradrag på samme måte som med et vanlig boliglån. Det er en fordel mange ikke er klar over, og det gjør fellesgjeld litt rimeligere etter skatt enn bruttotallet antyder.

Sjekk alltid at rentebeløpet er korrekt forhåndsutfylt når du leverer skattemeldingen. Driver du utleie av leiligheten, gjelder egne regler – da bør du lese om skatt på utleie.

Ofte stilte spørsmål (utvidet)

Får jeg rentefradrag på fellesgjeld i borettslag?

Ja. Renter på din andel av fellesgjelden gir rentefradrag, på samme måte som renter på eget boliglån. Beløpet er som regel forhåndsutfylt i skattemeldingen, men kontroller at det stemmer.

Hva er en IN-ordning?

IN-ordning står for individuell nedbetaling av fellesgjeld. Den lar deg betale ned din egen andel av lagets fellesgjeld helt eller delvis, slik at de løpende felleskostnadene dine går ned. Ikke alle borettslag tilbyr ordningen, så sjekk vedtektene.