Dokumentavgift: hva koster det å kjøpe bolig?

Av Penger.org-redaksjonen · Oppdatert juni 2026

Dokumentavgift er en statlig avgift på 2,5 % av boligens verdi som du betaler når du tinglyser et skjøte – altså når eiendommen overføres til deg. På en bolig til 4 millioner kroner blir det 100 000 kroner.

Dokumentavgiften er en av de største engangskostnadene ved å kjøpe bolig, og mange blir overrasket over hvor mye den utgjør. Den kommer i tillegg til kjøpesummen og må som regel betales kontant ved overtakelse – du kan ikke alltid regne med å låne hele beløpet.

Den gode nyheten er at avgiften bare gjelder selveierboliger (eneboliger, rekkehus og selveierleiligheter). Kjøper du andel i et borettslag, slipper du dokumentavgift på selve boligen – du betaler kun en liten tinglysingsavgift på andelen.

I denne guiden forklarer vi hvordan dokumentavgiften beregnes, hvem som slipper, og hvilke andre omkostninger du må legge til budsjettet. Skal du kjøpe for første gang, bør du også lese guidene om å kjøpe første bolig og hva det koster å bo.

Hvor mye er dokumentavgiften?

Satsen er 2,5 % av eiendommens salgsverdi. Det betyr at avgiften vokser i takt med boligprisen:

Beløpet betales til Kartverket når skjøtet tinglyses, og det er kjøper som betaler. I praksis ordner megleren dette som en del av oppgjøret ved overtakelse.

Hvem slipper å betale dokumentavgift?

Det finnes flere viktige unntak. De vanligste er:

• Borettslagsboliger: Andeler i borettslag er fritatt. Du betaler kun en mindre tinglysingsgebyr på andelen.
• Nybygg / fersk seksjon: Ved kjøp av ny selveierbolig betales avgiften som hovedregel kun av tomteverdien, ikke av bygget – det kan spare deg for store summer.
• Arv etter loven: Overføring av eiendom som arving etter lovbestemt arv kan være fritatt for dokumentavgift.
• Overføring mellom ektefeller: Ved skilsmisse eller dødsfall finnes egne fritak.

Vurderer du borettslag opp mot selveier, er dokumentavgiften ett av flere viktige momenter. Les mer i guiden om felleskostnader i borettslag og sameie og om å leie eller eie bolig.

Hvilke andre omkostninger må du regne med?

Dokumentavgift er ikke den eneste kostnaden ved boligkjøp. Når du legger inn bud, bør du ha oversikt over alle omkostningene:

• Dokumentavgift: 2,5 % av kjøpesummen (selveier)
• Tinglysingsgebyr for skjøte: et fast gebyr til Kartverket
• Tinglysingsgebyr for pantedokument: hvis du tar opp boliglån
• Etableringsgebyr på lån: til banken
• Eventuell boligkjøperforsikring

Til sammen kalles dette ofte «omkostninger» i annonsen, og de utgjør gjerne 2,5–3 % av kjøpesummen for en selveierbolig. Disse pengene kan du som regel ikke låne – de må dekkes av egenkapital, på samme måte som egenkapitalkravet til boliglån.

Hvordan budsjettere for kjøpet?

Regn alltid med kjøpesum pluss omkostninger når du planlegger. Et godt råd er å sjekke hvor mye du kan låne før du går på visning, og sette av nok kontanter til avgifter og gebyrer.

• Finn ut hvor mye du kan låne
• Regn på lånet med en boliglånskalkulator
• Spar til egenkapital med BSU – boligsparing for ungdom
• Sjekk om du har nok til både egenkapital og omkostninger

Hvorfor finnes dokumentavgiften, og hvor mye drar staten inn?

Dokumentavgiften er en ren statlig inntekt knyttet til tinglysing av eierskifte i fast eiendom. Den har lange historiske røtter som et gebyr for å registrere overdragelser i et offentlig register, men i praksis fungerer den i dag som en betydelig skatt på boligomsetning. Til sammen drar staten inn flere milliarder kroner i året på avgiften.

Akkurat fordi den utgjør så mye, er dokumentavgiften jevnlig debattert. Kritikere mener den straffer dem som må flytte ofte, og at den gjør det dyrere å komme inn på boligmarkedet. Foreløpig ligger satsen fast på 2,5 %, og det er lurt å regne med den som en sikker kostnad inntil noe annet er vedtatt. Vurderer du leie i stedet, kan guiden om å leie eller eie bolig hjelpe deg å sammenligne.

Dokumentavgift ved arv, gave og overføring i familien

Reglene blir mer nyanserte når en bolig skifter eier uten et vanlig salg. Overtar du eiendom som arving etter loven (lovbestemt arv), er overføringen som hovedregel fritatt for dokumentavgift på din arvelodd. Men får du mer enn din lovbestemte andel – eller arver etter testament – kan det utløse avgift på den delen som overstiger arvelodden.

Ved gave eller forskudd på arv beregnes avgiften av markedsverdien, ikke av en eventuell symbolsk «kjøpesum». Overfører foreldre en bolig til barn for en lav sum, legges altså full markedsverdi til grunn. Mellom ektefeller finnes egne fritak, blant annet ved skilsmisse og dødsfall. Planlegger du et generasjonsskifte, bør du lese om arv og arveoppgjør og om arv, gaver og skatt før du gjennomfører overføringen.

Slik regner du ut de totale omkostningene

For å unngå overraskelser ved overtakelse bør du sette opp et fullstendig omkostningsregnskap allerede før du legger inn bud. For en selveierbolig til 4 millioner kroner kan det se slik ut:

Disse må som regel dekkes av egenkapital og kommer på toppen av selve egenkapitalkravet. En egen kalkulator for omkostninger ved boligkjøp gir deg totalsummen raskt, og en egenkapitalkalkulator viser hvor mye du trenger samlet. Husk å regne disse inn når du vurderer hvor mye boligen bør koste etter inntekt.

Ofte stilte spørsmål

Må jeg betale dokumentavgift på borettslagsleilighet?

Nei. Andeler i borettslag er fritatt for dokumentavgift. Du betaler kun et lavt tinglysingsgebyr for å registrere andelen i Grunnboken.

Kan jeg låne penger til dokumentavgiften?

Som hovedregel nei. Omkostninger, inkludert dokumentavgift, må normalt dekkes av egenkapital. De regnes ikke som en del av boligens verdi som banken belåner.

Beregnes avgiften av kjøpesum eller takst?

Den beregnes av eiendommens salgsverdi, som normalt er kjøpesummen. Ved gave eller overføring uten vanlig salg kan markedsverdien legges til grunn.

Slipper jeg avgift når jeg kjøper nybygg?

Ved kjøp av ny selveierbolig rett fra utbygger beregnes dokumentavgiften ofte bare av tomteverdien, ikke av selve bygningen. Det kan gi betydelig besparelse.

Lønner det seg å kjøpe borettslag for å slippe avgiften?

Å slippe dokumentavgiften er en reell fordel ved borettslag, men det bør aldri være eneste grunn. Borettslag har til gjengjeld ofte fellesgjeld som betjenes gjennom felleskostnadene, og den reelle prisen er innskudd pluss fellesgjeld. Regn på totalen før du konkluderer.

Hva koster det å overføre bolig til samboer eller barn?

Det avhenger av om overføringen regnes som arv, gave eller salg. Gaver og forskudd på arv beregnes av markedsverdien, mens lovbestemt arv ofte er fritatt. Få alltid sjekket den konkrete situasjonen, siden feil formulering kan utløse avgift på full verdi.