Egenkapitalkravet: 5 måter å komme inn på boligmarkedet

Av Penger.org-redaksjonen · Oppdatert juni 2026

Egenkapitalkravet på 15 % er den største hindringen for de fleste som vil kjøpe sin første bolig – men det finnes flere veier rundt det.

Når du skal kjøpe bolig, krever som regel banken at du stiller med minst 15 % av kjøpesummen selv. Resten kan du låne. Skal du kjøpe en bolig til 4 millioner kroner, betyr det at du må ha 600 000 kroner i egenkapital.

Tanken bak kravet er at du skal ha en buffer hvis boligprisene faller, og at du faktisk har vist at du klarer å spare. Det er Finanstilsynets utlånsforskrift som setter rammene, og bankene må følge dem – men de har et visst handlingsrom.

Den gode nyheten er at «egenkapital» ikke bare betyr penger du har spart opp helt selv. Det finnes flere lovlige og vanlige måter å skaffe den på. I denne guiden går vi gjennom fem av dem. Vil du vite hvor stort lån du faktisk kan få, les hvor mye kan jeg låne til bolig, og for selve sparingen anbefaler vi spare til bolig.

Hva er egenkapitalkravet egentlig?

Egenkapitalkravet betyr at du maksimalt kan låne 85 % av boligens verdi. De resterende 15 % må du dekke selv. Dette kalles også et krav om maksimal belåningsgrad.

I tillegg til selve kravet stiller banken krav til betjeningsevne: du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng, og samlet gjeld kan normalt ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Egenkapital alene er altså ikke nok – du må også ha inntekt til å betjene lånet.

Nå går vi gjennom de fem vanligste måtene å skaffe egenkapitalen på.

1. BSU – det smarteste sparetiltaket for unge

Boligsparing for ungdom (BSU) er den klart beste spareordningen for deg under 34 år som skal kjøpe bolig. Du får ekstra høy rente og skattefradrag.

• Du kan spare et fastsatt maksbeløp per år, opp til en samlet maksgrense.
• Du får skattefradrag på 20 % av det du sparer hvert år.
• Renten er ofte høyere enn på vanlig sparekonto.

Sparer du maksbeløpet, får du flere tusen kroner i skattefradrag årlig – penger rett i lomma. Ulempen er at pengene må brukes på bolig (eller nedbetaling av boliglån). Les mer i den dedikerte guiden om BSU – boligsparing for ungdom.

2. Kausjon eller medlåntaker fra familie

Mangler du egenkapital, men har foreldre med nedbetalt bolig? Da kan kausjon (også kalt realkausjon) være løsningen. Foreldrene stiller sikkerhet i sin egen bolig for den delen du mangler.

Med en kausjonist kan du i praksis låne uten å ha 15 % selv, fordi banken har ekstra sikkerhet. Alternativt kan en forelder bli medlåntaker og dermed dele ansvaret for lånet.

3. Sparing – den trygge, men trege veien

Den mest klassiske måten er rett og slett å spare opp egenkapitalen selv. Det tar tid, men gir deg en solid start og viser banken at du har orden på økonomien.

For å spare effektivt bør du:

• Sette opp fast månedlig trekk til en egen konto – «betal deg selv først»
• Bruke høyrentekonto eller BSU for best avkastning
• Vurdere fond hvis du har lang tidshorisont (5+ år)
• Kutte i de største utgiftene, ikke bare småtteriet

For en konkret plan, se hvordan du best legger opp sparingen til bolig. Med renters rente og jevn sparing kommer du lenger enn du tror på noen år.

4. Gave fra foreldre

Mange unge får hjelp av foreldre i form av en pengegave til egenkapitalen. Dette er fullt lovlig og svært vanlig i Norge.

Det er ingen arveavgift i Norge i dag, så foreldre kan gi store gaver skattefritt. Banken vil som regel be om en bekreftelse på at det faktisk er en gave (ikke et lån), siden et lån ville telt med i gjeldsvurderingen din.

5. Forskudd på arv

Noen foreldre velger å gi barna deler av arven mens de fortsatt lever – et såkalt forskudd på arv. Dette kan brukes direkte som egenkapital.

Fordelen er at barna får hjelp når de trenger den mest, i etableringsfasen, framfor å vente til foreldrene er borte. Det er likevel viktig å tenke gjennom rettferdighet mellom søsken og å dokumentere hva som er gitt.

• Skriv ned hva som gis og til hvem, for å unngå konflikt senere.
• Vurder om forskuddet skal trekkes fra i et framtidig arveoppgjør.
• Søk eventuelt råd hos en advokat ved større beløp.

Husk omkostningene i tillegg

En vanlig tabbe er å regne med at egenkapitalen bare skal dekke de 15 prosentene av boligprisen. I virkeligheten kommer det flere kostnader på toppen som du også må ha penger til.

• Dokumentavgift: 2,5 % av kjøpesummen ved kjøp av selveierbolig (gjelder ikke borettslag).
• Tinglysingsgebyr: Et fast gebyr for å tinglyse skjøte og pantedokument.
• Boligkjøperforsikring og eventuelle takst-/gebyrkostnader.

På en selveierbolig til 4 millioner utgjør dokumentavgiften alene 100 000 kroner. Disse pengene kommer i tillegg til egenkapitalen og kan ikke lånefinansieres. Regn derfor med en buffer utover de 15 prosentene når du planlegger. Borettslagsleiligheter slipper dokumentavgift, noe som gjør terskelen lavere for mange førstegangskjøpere.

Hva med betjeningsevnen?

Selv om du skaffer egenkapitalen, må du fortsatt bestå bankens øvrige krav. Det hjelper ikke med 15 % egenkapital hvis du ikke tåler lånet i hverdagen.

Banken krever at samlet gjeld ikke overstiger fem ganger brutto årsinntekt, og at du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng (en stresstest). Egenkapital og betjeningsevne henger altså sammen – du trenger begge deler. Vil du forstå hele regnestykket, se guiden om hvor mye kan jeg låne til bolig.

Hvilken vei passer for deg?

For mange blir løsningen en kombinasjon: litt BSU, litt egen sparing og kanskje en gave eller kausjon på toppen. Det viktigste er å komme i gang.

Ofte stilte spørsmål

Kan jeg kjøpe bolig helt uten egenkapital?

I praksis ja, hvis du har en kausjonist som stiller sikkerhet, eller hvis banken bruker fleksibilitetskvoten sin. Men du må fortsatt ha god nok betjeningsevne.

Teller BSU som egenkapital?

Ja, oppspart BSU er fullverdig egenkapital og kan brukes direkte ved boligkjøp eller til nedbetaling av boliglån.

Hvor mye egenkapital trenger jeg egentlig?

Minst 15 % av kjøpesummen. Husk at du i tillegg må dekke omkostninger som dokumentavgift (2,5 % på selveierbolig) og tinglysing, så regn med noe ekstra.

Må en gave fra foreldre skattlegges?

Nei, Norge har ingen arveavgift eller gaveavgift i dag. Gaven er skattefri for både giver og mottaker, men banken vil ha dokumentasjon på at det er en gave.

Er kausjon farlig?

Det innebærer en reell risiko for kausjonisten hvis du ikke klarer å betale. Derfor bør det diskuteres grundig i familien, og kausjonisten bør forstå hva de forplikter seg til.