Mellomfinansiering ved boligkjøp

Av Penger.org-redaksjonen · Oppdatert juni 2026

Mellomfinansiering er et midlertidig lån som lar deg kjøpe ny bolig før du har solgt den gamle.

Tenk deg at du har funnet drømmeboligen og må betale for den, men pengene dine sitter fortsatt fast i boligen du eier i dag. Du har verdiene – de er bare ikke gjort om til kontanter ennå. Mellomfinansiering bygger bro over akkurat dette gapet: banken låner deg pengene du venter på, med pant i begge boligene, helt til den gamle er solgt og oppgjøret kommer.

Lånet er altså kortsiktig av natur. Så snart den gamle boligen er solgt og oppgjøret er på konto, bruker du pengene til å innfri mellomfinansieringen. Det som blir igjen, blir til vanlig boliglån på den nye boligen.

Mellomfinansiering er svært vanlig blant folk som bytter bolig, men det koster mer enn et ordinært boliglån fordi renten er høyere og perioden er usikker. I denne guiden går vi gjennom hvordan det fungerer, hva det koster, hvem som får det – og hvordan du holder utgiftene nede.

Hva er mellomfinansiering?

Mellomfinansiering – også kalt mellomlån eller overgangslån – er et midlertidig lån som dekker perioden mellom at du kjøper ny bolig og selger den gamle. Banken tar pant i begge boligene som sikkerhet, og du betaler vanligvis bare renter underveis, ikke avdrag.

Når den gamle boligen er solgt, brukes salgssummen til å nedbetale mellomfinansieringen. Resten av kjøpet finansieres med et vanlig boliglån, akkurat som ved et ordinært boligkjøp. Du kan lese mer om grunnprinsippene i guiden boliglån forklart.

Når trenger du mellomfinansiering?

Du trenger mellomfinansiering når rekkefølgen blir «kjøp før salg» – altså at du forplikter deg til ny bolig før den gamle er solgt og oppgjort. Det skjer oftere enn man tror, for boligmarkedet lar seg sjelden time perfekt.

• Du har lagt inn bud og fått tilslaget på ny bolig, men den gamle ligger fortsatt ute for salg.
• Du vil pusse opp eller flytte inn i ny bolig før du selger den gamle.
• Du selger og kjøper samtidig, men overtakelsesdatoene overlapper ikke.
• Du vil unngå å selge i et svakt marked og heller vente på riktig kjøper.

Alternativet er å selge først og kjøpe etterpå. Da slipper du mellomfinansiering, men risikerer å stå uten bolig en periode. Mange synes tryggheten ved å ha ny bolig klar er verdt merkostnaden. Vurderer du hele bildet, kan det være nyttig å lese om å kjøpe bolig og hvor mye boligen bør koste etter inntekt.

Hva koster mellomfinansiering?

Mellomfinansiering er dyrere enn et vanlig boliglån, og det er viktig å forstå hvorfor. Banken tar høyere rente fordi lånet er kortsiktig, fleksibelt og bærer mer usikkerhet – ingen vet nøyaktig når den gamle boligen blir solgt.

Kostnadene består typisk av tre deler:

1. Rente – ofte 0,5 til 2 prosentpoeng høyere enn en ordinær boliglånsrente. Du betaler renter på hele beløpet helt til boligen er solgt.
2. Etableringsgebyr – et engangsgebyr for å opprette lånet, ofte noen tusen kroner.
3. Tinglysingsgebyr – kostnad for å tinglyse pant i den nye boligen.

Jo lenger den gamle boligen blir liggende usolgt, jo dyrere blir det. Derfor er det avgjørende å være realistisk om hva boligen er verdt og hvor raskt den vil selge.

Hvor mye kan du få i mellomfinansiering?

Banken vurderer verdien av begge boligene, hvor mye gjeld du har fra før, og betjeningsevnen din. Som hovedregel kan den samlede belåningen ikke overstige det banken anser som forsvarlig ut fra egenkapitalkravet og utlånsforskriften.

En sentral faktor er hvor sikker banken er på salgsverdien av den gamle boligen. Har du en fersk verditakst eller et meglerestimat, gjør det banken tryggere – og kan gi deg bedre vilkår. Lurer du på din generelle lånekapasitet, kan guiden hvor mye kan jeg låne hjelpe deg.

Fordeler og ulemper med mellomfinansiering

Slik holder du kostnadene nede

Mellomfinansiering trenger ikke å bli en dyr affære hvis du planlegger godt. Disse grepene reduserer både risiko og utgifter:

• Legg den gamle boligen ut for salg så tidlig som mulig.
• Prise boligen realistisk – en for høy prisantydning forlenger salgstiden og dermed rentekostnaden.
• Forhandle om renten på mellomfinansieringen, ikke bare på boliglånet.
• Be om en kort, men realistisk salgsfrist fra banken.
• Ha en buffer i tilfelle salget tar lenger tid enn planlagt.

Husk også at rentene på mellomfinansiering normalt gir rentefradrag i skattemeldingen, akkurat som vanlige boliglånsrenter. Det demper noe av kostnaden.

Mellomfinansiering vs. å selge først

Valget står ofte mellom å kjøpe først med mellomfinansiering, eller å selge først og deretter kjøpe. Begge har sine sider.

I et stigende boligmarked kan det å selge først bety at du må kjøpe dyrere etterpå. I et fallende marked er risikoen ved mellomfinansiering større, fordi den gamle boligen kan bli verdt mindre enn antatt. Les mer om hva som styrer prisene i hva driver boligprisene.

Ofte stilte spørsmål

Hvor lang tid varer en mellomfinansiering?

Typisk fra noen uker til 6–12 måneder, avhengig av hvor raskt den gamle boligen selges. Banken setter ofte en frist, og du betaler renter helt til lånet innfris.

Må jeg betale avdrag på mellomfinansieringen?

Som regel nei. Du betaler vanligvis bare renter underveis, og hele beløpet innfris når den gamle boligen er solgt og oppgjøret kommer.

Hva skjer hvis boligen min ikke blir solgt?

Da fortsetter renteutgiftene å løpe, og det blir dyrere. I verste fall må du senke prisen for å få solgt. Derfor er en realistisk prisantydning og en buffer så viktig.

Får jeg rentefradrag på mellomfinansiering?

Ja, rentene på mellomfinansiering gir normalt rett til rentefradrag i skattemeldingen, på samme måte som vanlige boliglånsrenter.

Er mellomfinansiering det samme som byggelån?

Nei. Mellomfinansiering dekker perioden mellom kjøp og salg av eksisterende bolig, mens et byggelån finansierer oppføring av en helt ny bolig under bygging.